Новый перечень состоит из 26 пунктов.
Московский Исследовательский Форум объявил об обновлении ряда пунктов классификации офисных зданий. В течение года входящие в Форум компании обсуждали критерии оценки офисных зданий и их соответствие современным требованиям рынка. В результате, более 70% пунктов классификации были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам.
Напомним, что Классификация офисных зданий была разработана Московским Исследовательским Форумом в 2003 и доработана в 2006 г.
Обновленная классификация состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Важным нововведением стал пункт «Сертификация» - соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности, таких как BREEAM и LEED. Данный пункт пока имеет рекомендательный характер, однако свидетельствует об изменениях, происходящих на рынке, и растущей важности экологической эффективности зданий.
Значительные изменения затронули пункт «Парковка». В связи с последними изменениями по организации парковочного пространства в городе, аналитики пяти ведущих международных компаний пришли к выводу о необходимости изменения требований по парковке. Для бизнес-центров, расположенных в пределах Садового кольца, показатель обеспеченности машино-местами стал носить рекомендательный характер: 1 машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Для объектов классов А и В+, расположенных за пределами Садового кольца, коэффициент обеспеченности стал обязательным параметром:
Между Садовым кольцом и ТТК: не менее чем 1/80;
Между ТТК и МКАД: не менее чем 1/60;
За пределами МКАД: 1/30 – 1/40 и более.
В целом, требования к классифицируемым зданиям ужесточились. Так, 7 критериев стали обязательными для исполнения:
Наличие центральной системы управления зданием (для класса В+)
Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-)
Период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А)
Минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+)
Глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А)
Коэффициент потерь не более 12% (для класса В+)
Наличие эффективно организованной зоны reception (для класса А)
Система классификации зданий класса B- была пересмотрена. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер. Для классификации здания, как объекта класса B-, должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса:
Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования,
Современная система пожарной безопасности,
Наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей,
Наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание,
Использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада,
Наличие организованной охраняемой парковки,
Организованное управление зданием,
Наличие внутренней инфраструктуры с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания.
Выбираете офис в Москве? Первый шаг - выбрать бизнес-центр. Каждый из них имеет общепринятую классификацию - A, B, C, D. В этой статье мы поможем вам разобраться в том, к акие условия для работы предлагают бизнес-центры того или иного класса.
Бизнес-центры класса «А»
Бизнес-центры с самой высокой стоимостью аренды - это класс «A». К этому классу относятся только здания новой постройки и, как правило, в центре города (за редкими исключениями). Бизнес-центров, расположенных в исторических строениях, среди этого класса очень мало - чтобы получить аттестацию с этой престижной категорией, здание старой постройки нужно полностью реконструировать. По факту, отстроить заново.
Ключевой фактор получения класса «A» это новейшие - «с иголочки» - инженерные коммуникации (системы водо- тепло- и электроснабжения, внешнее и внутреннее освещение, климат-контроль и вентиляция, сети связи и другое). Также БЦ класса «A» должен иметь 2 независимых источника снабжения электроэнергией или дополнительный источник бесперебойного питания на случай отключения электроэнергии. Управление всеми коммунальными системами централизовано, часть функций автоматизированы при помощи «умных» технологий. Здание бизнес-центров «A» класса обслуживает собственная команда специалистов по эксплуатации: электрики, сантехники, ремонтники.
Отделка в бизнес-центре класса «A» может быть только на высочайшем уровне - никаких компромиссов. Оригинальные архитектурные решения, дорогие материалы отделки, ультрасовременный дизайн интерьеров общих помещений. Обязательное требование - высокий уровень естественной освещенности (окна во всю стену). Также - высокие потолки. Бизнес-центры класса «A» изначально не предполагает формат готовых офисов - все помещения «заточены» под свободную планировку, поэтому обычно внутренняя отделка офисов выполняется по заказу арендаторов.
Аттестация на класс «A» предполагает возраст эксплуатации после постройки не более 5 лет - после этого бизнес-центру нужно капитально обновляться, чтобы не отставать от стремительно развивающихся международных стандартов. Поэтому многие бизнес-центры класса «A» со временем переходят в следующую по старшинству категорию «B».
Внутренняя инфраструктура очень развита - кафе и рестораны, магазины, банки и ф итнес-центры, салоны красоты и многое другое. Класс «A» ориентирован на международный бизнес, поэтому еще одной отличительной особенностью этих БЦ являются большие конференц-залы, оборудованные по последнему слову техники.
В бизнес-центре класса «A» проблем с парковкой не бывает никогда. Здесь обязателен подземный паркинг, что продиктовано географией расположения - только центр города, где с надземной парковкой всегда есть проблемы. Паркинг спроектирован из расчёта минимум 1 машиноместо на 100 метров офисных площадей.
Безопасность - также класса «A» . Все помещения общего пользования находятся под видеонаблюдением, здание и прилегающая территория находятся под круглосуточной охраной, обязательный автоматизированный контроль доступа на территорию БЦ.
Аренду в бизнес-центрах этого класса могут позволить себе только крупнейшие международные и российские компании, с солидной годовой прибылью. Примеры таких БЦ: фешенебельный Lotte Plaza, «Крылатские холмы» , где сидят такие IT-гиганты, как Microsoft, Cisco и Intel, и, конечно же, башни-небоскребы в «Москва сити» .
Бизнес-центры класса «B»
Бизнес-центры класса «B» могут находиться в новых или в реконструированных и переоборудованных зданиях старой постройки и старинных московских особняках, с инженерными коммуникациями высокого качества. Как мы уже говорили выше, бизнес-центры класса «B» - это бывшие офисы класса «A» после 5 лет эксплуатации. Поэтому офисы категории «B» по многим характеристикам близки к помещениям класса «A». Часто отличия не принципиальны. Но за счет отсутствия международного класса «A», который придает бизнес-центру элитарность - бизнес центры «B» куда более демократичны по арендной ставке.
Требования к географии - шаговая близость от метро и хорошая транспортная доступность, расположение недалеко от главных московских магистралей. Обязательным атрибутом бизнес-центров класса «B» является удобный подъезд и охраняемая парковка. Необязательная опция - подземный паркинг.
Дизайн и ремонт в бизнес-центрах класса «B» - современный, с отделкой из качественных материалов. Фасады зданий зачастую по эстетике не отстают от «A» класса. Развитая инфраструктура - магазины, бытовые службы, (например, полиграфия), кафе и ресторанные комплексы. В некоторых бизнес-центрах класса «B» есть фитнес-центры.
Чтобы получить аттестацию «B», бизнес-центр также должен обеспечить высокую безопасность арендаторов, поэтому здесь всегда есть современные системы видеонаблюдения, круглосуточная охрана, ограниченный доступ в здание.
Бизнес-центра класса «B» - это стандарт комфорта и уровня жизни для современных жителей столицы. Типичные арендаторы в БЦ этого класса - средний и крупный бизнес.
Бизнес-центры класса «С»
К этому классу бизнес-центров относятся, прежде всего, старые здания советского времени постройки. Чаще всего они располагаются в промзонах спальных районов - НИИ, административные здания, заводы и т. д. Отсюда - непрезентабельный фасад здания, старый ремонт в общих пространствах. Типичная картина - длинные серые коридоры с тусклым освещением и огромное количество дверей, ведущих в небольшие комнатушки. В самих офисах ремонт минимальный - если арендатор хочет работать в более комфортных условиях, он должен выполнить отделку своими силами и за свои деньги.
Инженерные системы в БЦ класса «С» устаревшие. Помимо воды и электричества, программа-минимум - это отопление в холодное время года (зачастую очень нестабильное), общая вентиляция, выход в интернет (не всегда, иногда его приходится проводить самому арендатору). Больше опций - как повезет. Функцию кондиционирования в подавляющем большинстве случаев выполняют старые добрые форточки. Если нужен кондиционер - арендатору придется заплатить за него из своего кармана.
Инфраструктура ограничена или полностью отсутствует - кафе и магазины здесь не встретишь. Максимум - столовая (чаще всего - в одном из зданий внутри огромной промзоны). Охрана - вахтер на КПП.
Как правило, БЦ этого класса находятся в спальных районах города и удалены от метро - добираться своим ходом до них можно только на общественном транспорте. Парковки для автовладельцев - стихийные, в близлежащих дворах.
Реалии рынка бизнес-недвижимости в Москве таковы, что именно БЦ класса «С» становятся вынужденным выбором малого бизнеса. Потому что именно эти бизнес-центры предлагают подъемные цены для небольших компаний.
В чем корни этой проблемы? Дело в том, что собственники бизнес-центров классов «A» и «B» как правило, сдают офисы только большими площадями. Им интересно работать с крупными арендаторами - 200, 300, 1000 квадратных метров, и так далее. Малый бизнес, которым нужны маленькие офисы до 100 квадратных метров, просто не попадает в их бизнес-модель.
Бизнес-центры класса «D»
Это помещения, нуждающиеся в капитальном ремонте - переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Без охраны, с ветхими коммуникациями, без интернета - спартанские условия для самых невзыскательных арендаторов. Самый непрезентабельный вариант бизнес-центров - для микробизнеса с минимальными средствами на аренду.
Немного о плюсах и минусах
Плюсы и минусы рядом с классом бизнес-центра - «B+», «A-» - это обозначение того, насколько близок бизнес-центр к соседнему классу. То есть «B+» - это бизнес-центр, который немного не дотягивает до «A» класса.
Теперь малый бизнес может позволить себе БЦ класса «B»
«Деловой» решил исправить несправедливость на рынке коммерческой недвижимости и дать возможность малому бизнесу работать в достойных условиях. Мы приобрели большую площадь в трех московских бизнес-центрах класса «B+» и разделили её на небольшие офисы, которые нужны малому бизнесу - от 13 до 60 квадратных метров. Теперь престижные бизнес-центры с комфортными офисами доступны даже маленьким компаниям.
Стоимость рабочего места - от 13 490 до 15990 рублей в месяц. В стоимость аренды уже включены: скоростной безлимитный интернет, услуги секретаря, коммунальные услуги, ежедневная уборка, охрана.
Выбирайте для работы один из престижных бизнес-центров класса «B+»:
«Омега Плаза» - ультрасовременный деловой центр класса для тех, кто хочет жить в ритме современного бизнеса. Здание с уникальным интерьером - эксклюзивные фонтаны, камин, люстра Swarovski, панорамные лифты и арт-экспозиции. Развитая инфраструктура: фитнес-клуб с бассейном, уютные кафе и модные рестораны, отделения банков, службы быта, магазины и салоны красоты.
Наши арендаторы в «Омега Плаза» каждое утро поднимаются в панорамном лифте на свой этаж и любуются хрустальными люстрами с кристаллами Swarovski.
«Арма» - тот самый модный деловой квартал, который славится своими высокими ценами на аренду. Но только не в «Деловом». На территории «Армы» - фитнес центр, рестораны и кафе, модные клубы, большая гостевая парковка. Рядом с «Армой» расположены арт-кварталы Art Play и Винзавод. Один из самых доступных вариантов в ЦАО для малого бизнеса.
Работать в 3 минутах от Садового кольца в модном бизнес-квартале «Арма» теперь может даже малый бизнес.
«Алексеевская башня» - современный бизнес-центр на севере Москвы с красивейшим стеклянным фасадом, напоминающим архитектуру небоскребов. 18 надземных офисных и 3 подземных парковочных этажа, интеллектуальные скоростные лифты, современные инженерные и коммуникационные системы, удобная инфраструктура (магазины, сервисные службы, ресторанный комплекс).
«Алексеевская башня» - один из лучших бизнес-центров на севере Москвы.
В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»
В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.
Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, - а это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.
Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:
- Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://www.group21vek.ru/?id=202);
- Классификация Московского исследовательского форума 2003г. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
- Классификация Московского исследовательского форума 2006г. (http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
- Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)
Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:
- Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
- Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
- Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
- Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки - риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:
- Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
- Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)
В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.
Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.
При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.
В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.
Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой , емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.
Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.
В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.
Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:
- интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
- согласование результатов проведенного опроса;
- выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.
В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Учитывая задачу, - получение краткой классификации, - каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А - 5 баллов, класс Д - 2 балла.
При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.
Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.
Краткая классификация офисной недвижимости
|
Офисные помещения |
|||||||||
|
№ п/п |
Характеристика |
Классы |
|||||||
|
центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города; |
районы средней удаленности; |
удаленные районы; окраина; |
в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов |
||||||
|
Состояние |
новое строительство; |
срок эксплуатации 5-7 лет, |
устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; |
изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта |
|||||
|
высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10% |
помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20% |
высота помещения не менее 3,0м; |
размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах |
||||||
|
Парковка |
подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание |
организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки |
недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд |
отсутствие парковки |
|||||
|
Инфраструктура |
развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха |
недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию |
недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха |
отсутствие инфраструктуры |
|||||
|
Интервал класса |
|||||||||
Краткая классификация торговой недвижимости
|
Торговые помещения |
|||||||||
|
№ п/п |
Характеристика |
Классы |
|||||||
|
Местоположение, транспортная доступность |
на главных площадях и магистралях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом |
на транспортных артериях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом |
на улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом |
внутри микрорайона, двора |
|||||
|
Качество отделки |
новое строительство; |
недавний срок постройки, улучшенная отделка |
срок эксплуатации более 20 лет, |
бывший жилой фонд стандартный ремонт |
|||||
|
Состояние |
в отличном состоянии |
в отличном или хорошем состоянии |
в хорошем или удовлетворительном состоянии |
требует ремонта |
|||||
|
Парковка |
подземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание |
организованная наземная парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки |
недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке |
стесненность, неудобный подъезд |
|||||
|
Наличие концепции |
единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке |
несколько крупных собственников здания, наличие «якорных арендаторов» |
несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества |
отсутствие концепции |
|||||
|
Интервал класса |
|||||||||
Краткая классификация складской недвижимости
|
Складские помещения |
|||||||||
|
№ п/п |
Характеристика |
Классы |
|||||||
|
Местоположение, транспортная доступность |
удачное, на главных магистралях и транспортных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом |
хорошее, на окраине города, с некоторой удаленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом |
с недостатками в расположении, с неудобным подъездом |
расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП |
|||||
|
Прилегающая территория |
огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка |
огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки |
охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин |
устаревшая система охраны; стесненность прилегающей территории |
|||||
|
Конструктивно- планировочные решения |
высота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м |
высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м |
высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа |
здание изначально не приспособленное под склад, подвальные помещения, высота помещений менее 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхозпостройки |
|||||
|
Состояние |
новое строительство, качественная отделка в отличном состоянии |
построенное не ранее 1990г. или реконструированное в отличном или хорошем состоянии |
построенное до 1985г. или реконструированное в хорошем ил удовлетворительном состоянии |
старой постройки, в удовлетворительном состоянии или требующее ремонта |
|||||
|
Инженерные системы здания |
современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников |
современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение) |
устаревшие инженерные системы (вентиляция противопожарная сигнализация, отопление, пожаротушение) |
устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем |
|||||
|
Интервал класса |
|||||||||
Как можно заметить, данная краткая классификация удобна в применении, отражает качество имеющейся недвижимости, и позволяет легко и быстро сориентироваться в отнесении недвижимости к тому или иному классу.
Разберем примеры использования приведенных кратких классификаций.
Пример 1 (офис)
Помещение в бывшем проектном институте в центре города:
местоположение
- в центре города - 5 баллов
состояние
- устаревшее офисное здание со стандартной отделкой в отличном состоянии - 3 балла
- коридорная система, высота потолков 3,0м - 3 балла
парковка
- недостаточное количество мест на неохраняемой парковке вдоль здания - 3 балла
инфраструктура
- недостаточная при наличии развитой инфраструктуры в окружении здания - 4 балла
итого: 5+3+3+3+4 = 18 (класс В)
Пример 2 (торговля)
Помещение в новом ТЦ на оживленной автомагистрали:
местоположение
- на транспортной артерии, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом- 4 балла
качество отделки
- недавний год постройки, улучшенная отделка - 4 балла
состояние
- в отличном состоянии - 5 баллов
парковка
- организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки подъезд к территории - 4 балла
концепция здания
- единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке - 5 баллов
итого: 4+4+5+4+5 = 22 (класс А)
Пример 3 (склад)
Производственный цех завода в районе средней удаленности:
местоположение
- расположение в глубине территории промпредприятия; подъезд через КПП - 2 балла
прилегающая территория
- охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин - 3 балла
конструктивно-планировочные решения
- высота помещений 12 м, с сеткой колонн не менее 12х24 м - 5 баллов
состояние
- построенное до 1985г. в хорошем состоянии - 3 балла
инженерные системы
- устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем - 2 балла
итого: 2+3+5+3+2 = 15 (класс С)
Приведенной Краткой классификацией могут легко пользоваться покупатели и продавцы недвижимости, риэлторы, девелоперы, аналитики рынка, и конечно, же оценщики, для которых она и адаптирована, - при определении класса оцениваемого объекта для подбора объектов сравнения по продаже и аренде из соответствующего сектора недвижимости.
Краткая классификация одобрена на Межрегиональной научно-практической конференции оценщиков «Актуальные проблемы и новые разработки в области оценки. Информационное обеспечение рынка недвижимости», которая прошла 29-30 мая в 2008г. в г. Новосибирске.
В компании «Сибирский оценщик» данной Краткой классификацией оценщики пользуются на начальной стадии оценки, когда нужно определить, к какому классу относится объект оценки, чтобы выявить в первом приближении ценовой диапазон как оцениваемого объекта, так и аналога.
Хотелось бы, чтобы средств массовой информации уделили свое внимание данной Краткой классификации, с целью освещения в печати предложений по продаже и аренде недвижимости с ориентацией на данную классификацию, что было бы полезно всем участникам рынка недвижимости.
Для того чтобы упростить процедуру выбора офисных площадей, московские специалисты по недвижимости разработали более гибкую классификацию, в которой выделяется не четыре, а шесть типов: A+, A, A-, B+, D и C. В московских условиях эта система работает лучше, чем описанная выше типология, которая принята на большей части территории России.
Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах, т. е., по сути, в прошлом веке. Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не представляли себе тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что такое – соответствовать международным стандартам. Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен.
Категория «А»
Офисы класса А – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения.
В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы. Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь парковку (охраняемую), созданную из расчета: одно место на 60 кв. м офисных площадей.
Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха.
Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов.
Естественно, что многие офисные помещения, построенные в 1990-е годы и до сих пор относящиеся к категории «А», на самом деле давно не соответствуют перечисленным выше требованиям. При этом на рынке появляются современные интеллектуальные здания, характерной чертой которых является наличие максимально оптимизированных и автоматизированных систем жизнеобеспечения. Поэтому западные арендаторы постепенно перемещаются из более старых офисов в новые, которые лучше соответствуют их представлениям о том, как должно выглядеть деловое помещение. Также в бизнес-центрах категории «А» арендуют офисы крупные российские компании.
Еще одна их отличительная черта – высокая престижность, которая дополнительно подкрепляется тем, что в таких зданиях инженерные коммуникации действительно соответствуют международным стандартам, для отделки используются высококачественные материалы, а в архитектуре реализуются оригинальные авторские решения.
Для того чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены. Офисы класса «А-«, как правило, уступают классу «А» по нескольким незначительным параметрам.
Итак, отличительные черты офиса «А+»:
Расположен в пределах кольцевой линии московского метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте; - находится в новом здании; - к нему имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания); - управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам; - здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м; - фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%; - расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м; - сами окна – современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности; - высота между перекрытиями – минимум 3,3 м; - предусмотрена возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; - расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м; - допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400-450 кг на квадратный метр; - для внутренней отделки использованы высококачественные материалы; - наличествует охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей; - здания оборудовано современными инженерными системами; - в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции; - в нем есть оптико-волоконные телекоммуникации; - здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности; - перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов; - электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания; - наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д.
Категория «B»
Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.
Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках Москвы. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании. Сейчас в Москве наблюдается следующая тенденция. Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории заметно ниже).
Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.
Отличительные черты офиса категории «В+»:
Расположен в пределах Третьего Транспортного Кольца Москвы, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей; - находится в новом или полностью реконструированном здании; - имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением; - управление производится профессионалами; - этаж может быть спланирован по-разному; - высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м; - в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальш-полов; - расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м; - установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности; - допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия; - для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы; - имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей; - допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями; - наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования; - в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера; - охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности; - в здании наличествуют хорошо работающие лифты; - имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.
Категория «С»
По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.
Отличительные черты офисов класса С:
Могут быть расположены практически где угодно; - находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту; - в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов; - здание эксплуатируется силами владельца; - для здания характерна коридорно-кабинетная планировка; - допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком; - внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов; - наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными; - наличествует система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования; - коммуникации осуществляется с помощью телефонных линий МГТС или коммерческих телефонных провайдеров; - имеется круглосуточная охрана; - инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.
Категория «D»
Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения. Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже много лет.
Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия. За последние несколько лет ряд НИИ вкладывал суммы, полученные от арендаторов, в реконструкцию и переоснащение помещений, поэтому некоторые из них можно было бы даже отнести к категории С. Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, зато сдаются в аренду по более чем доступной цене, что и делает их привлекательными для мелких фирм.
В зависимости от различных внутренних и внешних характеристик официально недвижимость разделена на классы: «A» («А+»), «B» («B+») и «C». Категория присваивается зданию после того, как комиссия оценит бизнес-центр на предмет соответствия определенным критериям. На чем основывается классификация бизнес-центров разберемся в данной статье.
Класс «А» («А+»)
Бизнес-центры класса «А» в Санкт-Петербурге отвечают следующим характеристикам:
- не более 7 лет с года постройки или капитальной реконструкции;
- удобное расположение рядом с главными автомагистралями города, не более 15 минут пешком до метро и до остановок общественного транспорта;
- современные инженерные системы;
- профессиональная управляющая компания с опытом от 5-ти лет;
- весь спектр эксплуатационных услуг;
- материалы отделки, соответствующие международным стандартам;
- качественные системы вентиляции и шумоизоляции, система климат контроля, пожарная безопасность;
- современные высокоскоростные лифты;
- бесперебойная работа электросетей;
- круглосуточная охрана, видеонаблюдение за всеми зонами здания;
- высота потолков – не ниже 2,7 м;
- эффективная планировка;
- большие или панорамные окна, обеспечивающие помещение большим количеством естественного освещения;
- зона резепшен;
- подземный или наземный паркинг с расчетом не менее 1 места на 100 м² арендопригодной площади;
- не менее 2-х независимых провайдеров телекоммуникации;
- презентабельные фасадная часть здания и входная группа;
- развитая внутренняя и внешняя инфраструктура.
Чем объекты «А+» отличаются от «А»?
Разница между классами заключается в исключительных характеристиках объектов «А+»:
- выдающиеся характеристики, такие как дизайнерская отделка или уникальные архитектурные решения;
- система «умный офис»;
- зачастую проекты объектов разрабатывает архитектурное бюро международного уровня.
По статистике
- 8 бизнес-центров класса «А+»;
- 104 бизнес-центров класса «А»;
- средняя ставка аренды – 1 500 руб. м²/месяц.
Офисные центры класса «В» («В+»)
Бизнес-центры этой группы – самые многочисленные и пользуются популярностью у арендаторов, благодаря оптимальному сочетанию цены и качества.
На 2018 год в Санкт-Петербурге:
- 93 бизнес-центров класса «B+»;
- 510 бизнес-центров класса «B»;
- средняя ставка аренды – 900 руб. м²/месяц.
Класс «С»
Объекты класса «C» легко узнаваемы:
- удаленность от главных магистралей города;
- низкий уровень инфраструктуры;
- устаревшие инженерные коммуникации;
- ограниченное количество парковочных мест или их полное отсутствие.
Здания этого класса, в основном, являются административными строениями прошлого столетия. Многие из них требуют затрат на ремонт или капитальную реконструкцию. Тем не менее, помещения в таких объектах достаточно востребованы, благодаря низкой арендной ставке, а также наличию железнодорожных путей или крупных складских площадей.
На 2018 год в Санкт-Петербурге:
- 379 бизнес-центров класса «C»;
- средняя ставка аренды – 500 руб. м²/месяц.
Факторы, способные повлиять на классификацию объекта коммерческой недвижимости
Существует ряд факторов, способных повысить класс коммерческого здания. К ним можно отнести:
- экологически чистый район города;
- историческая локация;
- статус памятника архитектуры;
- удобный доступ для малоподвижных групп населения.
Определить к какому классу относится здание довольно сложно, так как некоторые нюансы не видны невооруженным глазом. В таких случаях лучше всего обратиться к опытному специалисту, чтобы избежать неприятных моментов, которые могут выявиться уже в ходе работы.