Yangi ro'yxat 26 balldan iborat.
Moskva tadqiqot forumi ofis binolari uchun bir qator tasniflash nuqtalarining yangilanishini e'lon qildi. Yil davomida Forumga kiritilgan kompaniyalar ofis binolarini baholash mezonlari va ularning zamonaviy bozor talablariga muvofiqligini muhokama qildi. Natijada tasniflash punktlarining 70 foizdan ortig‘i obyektlarga qo‘yiladigan talablarni kuchaytirish yo‘nalishida qayta ko‘rib chiqildi.
Eslatib o'tamiz, ofis binolarining tasnifi 2003 yilda Moskva tadqiqot forumi tomonidan ishlab chiqilgan va 2006 yilda yakunlangan.
Yangilangan tasnif 26 banddan iborat bo'lib, ular talablarni asosiy toifalarga ajratadi: muhandislik tizimlari, dizayn xususiyatlari, joylashuvi, to'xtash joyi, mulk, binolarni boshqarish va ijarachilarga xizmatlar. Muhim yangilik “Sertifikatlashtirish” bandi bo‘ldi - biznes markazlarining BREEAM va LEED kabi xalqaro energiya samaradorligi standartlariga muvofiqligi. Bu nuqta hali ham maslahat xarakteriga ega, ammo u bozorda sodir bo'layotgan o'zgarishlar va binolarning ekologik samaradorligi ortib borayotgan ahamiyatini ko'rsatadi.
Muhim o'zgarishlar "To'xtash joyi" bandiga ta'sir qildi. Shaharda to‘xtash joylarini tashkil etishdagi so‘nggi o‘zgarishlar munosabati bilan beshta yetakchi xalqaro kompaniya tahlilchilari to‘xtash joylariga qo‘yiladigan talablarni o‘zgartirish zarur degan xulosaga kelishdi. Garden Ring ichida joylashgan biznes markazlari uchun to'xtash joylarini ta'minlash tavsiyaga aylandi: 100 kvadrat metr uchun 1 to'xtash joyi. m ijaraga olinadigan maydon. Garden Ringdan tashqarida joylashgan A va B+ sinflari uchun ta'minot nisbati majburiy parametrga aylandi:
Bog 'halqasi va uchinchi transport halqasi o'rtasida: 1/80 dan kam emas;
Uchinchi transport halqasi va Moskva halqa yo'li o'rtasida: kamida 1/60;
Moskva halqa yo'lidan tashqarida: 1/30 - 1/40 yoki undan ko'p.
Umuman olganda, tasniflangan binolarga qo'yiladigan talablar yanada qattiqlashdi. Shunday qilib, 7 mezon majburiy bo'lib qoldi:
Binoning markaziy boshqaruv tizimining mavjudligi (B+ sinfi uchun)
Isitish, ventilyatsiya va havoni tozalash tizimining mavjudligi (B-sinf uchun)
Liftlarni kutish vaqti 30 soniyadan oshmaydi (A sinfi uchun)
Shiftning minimal balandligi "toza" 2,7 m (B+ sinfi uchun)
Derazadan "yadro"gacha bo'lgan zaminning chuqurligi 10 m dan oshmasligi kerak (A sinfi uchun)
Yo'qotish koeffitsienti 12% dan oshmaydi (B+ sinfi uchun)
Samarali tashkil etilgan qabulxonaning mavjudligi (A sinfi uchun)
B klassi binolarni tasniflash tizimi qayta ko'rib chiqildi. Binoni baholash mezonlari endi majburiy va maslahat xarakteriga ega. Binoni B-sinf ob'ekti sifatida tasniflash uchun ofis xodimlarining xavfsiz va etarlicha qulay ishlashini ta'minlash uchun barcha 8 majburiy mezon bajarilishi kerak:
Isitish, shamollatish va havoni tozalash tizimining mavjudligi,
Zamonaviy yong'in xavfsizligi tizimi,
4 va undan ortiq qavatli binolar uchun zamonaviy liftlarning mavjudligi;
Binoga kirishni nazorat qilish va videokuzatuv tizimining mavjudligi;
Umumiy joylar va jabhalarni bezashda yuqori sifatli materiallardan foydalanish;
Uyushtirilgan qo'riqlanadigan avtoturargohning mavjudligi,
Uyushtirilgan binolarni boshqarish,
Binoning bevosita yaqinidagi mavjud infratuzilmani hisobga olgan holda ichki infratuzilmaning mavjudligi.
Moskvada ofis tanlayapsizmi? Birinchi qadam- biznes markazini tanlang. Ularning har biri umumiy qabul qilingan tasnifga ega - A, B, C, D. Ushbu maqolada biz qaysi birini aniqlashga yordam beramiz.U yoki bu sinfdagi biznes markazlari qanday ish sharoitlarini taklif qiladi?
A sinfidagi biznes markazlari
Ijara narxi eng yuqori bo'lgan biznes markazlari "A" sinfidir. Bu sinfga faqat yangi qurilgan binolar va, qoida tariqasida, shahar markazida (kamdan-kam istisnolardan tashqari) kiradi.Bu sinf orasida tarixiy binolarda joylashgan biznes markazlari juda kam- ushbu nufuzli toifadagi sertifikatni olish uchun eski bino to'liq bo'lishi kerakqayta qurish. Aslida, uni qayta tiklang.
"A" sinfini olishning asosiy omili - bu eng yangi, yangi muhandislik kommunikatsiyalari (suv, issiqlik va elektr ta'minoti tizimlari, tashqi va ichki yoritish, iqlim nazorati va ventilyatsiya, aloqa tarmoqlari va boshqalar). Shuningdek, “A” toifali biznes markazida elektr ta’minotining 2 ta mustaqil manbasi yoki elektr uzilishida qo‘shimcha uzluksiz quvvat manbai bo‘lishi kerak. Barcha kommunal tizimlarni boshqarish markazlashtirilgan, ba'zi funktsiyalar "aqlli" texnologiyalar yordamida avtomatlashtirilgan. "A" toifali biznes markazlari binosiga o'zining ekspluatatsiya bo'yicha mutaxassislar jamoasi xizmat ko'rsatadi: elektromontyorlar, santexniklar va ta'mirlash ustalari.
"A" sinfidagi biznes markazida tugatish faqat eng yuqori darajada bo'lishi mumkin - hech qanday murosa yo'q. Asl arxitektura yechimlari, qimmatbaho pardozlash materiallari, umumiy maydonlarning ultra-zamonaviy ichki dizayni. Majburiy talab- tabiiy yorug'likning yuqori darajasi (devordan devorga derazalar). Bundan tashqari - baland shiftlar. "A" toifali biznes markazlari dastlab tayyor ofislar formatini anglatmaydi - barcha binolar ochiq tartibga "moslashtirilgan", shuning uchun odatda ofislarning ichki bezagi ijarachilarning buyrug'iga binoan amalga oshiriladi.
"A" toifasi uchun sertifikatlash qurilishdan keyin foydalanish muddati 5 yildan oshmasligini nazarda tutadi - shundan so'ng tez rivojlanayotgan xalqaro standartlarga mos kelish uchun biznes markazini to'liq yangilash kerak. Shu sababli, ko'plab "A" toifali biznes markazlari oxir-oqibat keyingi eng qadimgi "B" toifasiga o'tadi.
Ichki infratuzilma juda rivojlangan - kafe va restoranlar, do'konlar, banklar va ffitnes markazlari, go'zallik salonlari va boshqalar. "A" klassi mo'ljallangan xalqaro biznes, shuning uchun, ushbu biznes markazlarning yana bir o'ziga xos xususiyati eng so'nggi texnologiyalar bilan jihozlangan katta konferentsiya zallari.
A sinfidagi biznes markazida to'xtash joyi bilan bog'liq muammolar hech qachon bo'lmaydi. Bu erda er osti to'xtab turish joyi talab qilinadi, bu joylashuv geografiyasi bilan belgilanadi - faqat shahar markazi, u erda har doim yer usti to'xtash joylari bilan bog'liq muammolar mavjud. Avtoturargoh ofis maydonining 100 metriga kamida 1 to'xtash joyiga mo'ljallangan.
Xavfsizlik ham "A" toifasiga kiradi. Hammasi umumiy foydalanish joylari videokuzatuv ostida, bino va uning atrofi 24 soat davomida qo‘riqlanadi, biznes markazi hududiga kirishni majburiy avtomatlashtirilgan nazorat ostida.
Faqat eng yirik xalqaro va Rossiya kompaniyalari, mustahkam yillik foyda bilan. Bunday biznes markazlariga misollar: moda Lotte Plaza, Krylatsky Hills, Microsoft, Cisco va Intel kabi IT gigantlari va, albatta, Moskva shahridagi osmono'par minoralar o'tirishadi..
B sinfidagi biznes markazlari
"B" toifali biznes markazlari yangi yoki rekonstruksiya qilingan va qayta jihozlangan eski binolar va qadimiy Moskva qasrlarida, yuqori sifatli muhandislik kommunikatsiyalari bilan jihozlangan bo'lishi mumkin. Yuqorida aytib o'tganimizdek, "B" toifali biznes markazlari 5 yillik faoliyatdan so'ng "A" sinfidagi sobiq ofislardir. Shuning uchun, "B" toifasidagi ofislar ko'plab xususiyatlar bo'yicha "A" toifali binolarga yaqin. Ko'pincha farqlar asosiy emas. Ammo biznes markaziga elitizm baxsh etadigan xalqaro “A” klassi yo‘qligi sababli, “B” biznes markazlari ijara stavkalari bo‘yicha ancha qulayroq.
Geografik talablar - metrodan yurish masofasi va transportning yaxshi qulayligi, asosiy Moskva magistrallariga yaqin joylashganligi. B sinfidagi biznes markazlarining majburiy atributi qulay kirish va xavfsiz mashinalardir. Ixtiyoriy variant - er osti to'xtash joyi.
B toifali biznes markazlarining dizayni va ta'mirlanishi zamonaviy, sifatli materiallar bilan ishlangan. Binolarning jabhalari ko'pincha estetika bo'yicha "A" sinfidan orqada qolmaydi. Rivojlangan infratuzilma - do'konlar, maishiy xizmat ko'rsatish (masalan, bosmaxona), kafe va restoran majmualari. Ba'zi B sinfidagi biznes markazlarida fitnes markazlari mavjud.
"B" sertifikatini olish uchun biznes markazi ijarachilarning yuqori xavfsizligini ham ta'minlashi kerak, shuning uchun har doim zamonaviy video kuzatuv tizimlari, 24 soatlik xavfsizlik va binoga kirish cheklangan.
B sinfidagi biznes markazi poytaxtning zamonaviy aholisi uchun qulaylik va turmush darajasi standartidir. Ushbu toifadagi biznes markazining odatiy ijarachilari o'rta va yirik korxonalardir.
"C" toifasidagi biznes markazlari
Ishbilarmonlik markazlarining bu sinfiga, birinchi navbatda, sovet davridagi eski binolar kiradi. Ko'pincha ular turar-joy maydonlarining sanoat zonalarida - ilmiy-tadqiqot institutlari, ma'muriy binolar, fabrikalar va boshqalarda joylashgan. Shuning uchun binoning ko'rinmas jabhasi, umumiy joylarda eski ta'mirlar. Oddiy rasm - bu xira yorug'likli uzun kulrang koridorlar va kichik xonalarga olib boradigan juda ko'p eshiklar. Ofislarning o'zida ta'mirlash minimaldir - agar ijarachi qulayroq sharoitlarda ishlashni xohlasa, u o'z-o'zidan va o'z hisobidan tugatish ishlarini bajarishi kerak.
“S” sinfidagi biznes markazlaridagi muhandislik tizimlari eskirgan. Suv va elektr energiyasidan tashqari, minimal dastur sovuq mavsumda isitish (ko'pincha juda beqaror), umumiy shamollatish, Internetga kirish (har doim ham emas, ba'zida ijarachining o'zi buni qilish kerak). Ko'proq variantlar - omadingizga qarab. Aksariyat hollarda konditsionerlik funktsiyasi eski yaxshi shamollatish teshiklari tomonidan amalga oshiriladi. Agar konditsioner kerak bo'lsa, ijarachi uni o'z cho'ntagidan to'lashi kerak.
Infratuzilma cheklangan yoki umuman yo'q - bu erda kafe yoki do'konlarni topa olmaysiz. Maksimal - bu oshxona (ko'pincha ulkan sanoat zonasi ichidagi binolardan birida). Xavfsizlik - nazorat punktida qorovul.
Qoidaga ko'ra, ushbu toifadagi biznes markazlari shaharning turar-joylarida joylashgan va metrodan uzoqda joylashgan - ularga faqat jamoat transporti orqali borishingiz mumkin. Avtomobil egalari uchun to'xtash joyi o'z-o'zidan, yaqin atrofdagi hovlilarda.
Moskvadagi biznes ko'chmas mulk bozorining haqiqatlari shundan iboratki, "C" sinfidagi biznes markazlari kichik biznesning majburiy tanloviga aylanmoqda. Chunki bu kichik kompaniyalar uchun narxlarni oshirishni taklif qiladigan biznes markazlari.
Bu muammoning ildizlari nimada? Gap shundaki, sinf biznes markazlari egalari"A" va "B" Qoida tariqasida, ofislar faqat katta maydonlarda ijaraga beriladi. Ular yirik ijarachilar bilan ishlashdan manfaatdor- 200, 300, 1000 kvadrat metr va boshqalar. 100 kvadrat metrdan kichik ofislarga muhtoj bo'lgan kichik korxonalar shunchaki ularning biznes modeliga mos kelmaydi.
"D" toifasidagi biznes markazlari
Bular kerak bo'lgan binolar katta ta'mirlash- turar-joy bo'lmagan kvartira fondiga o'tkazilgan podval va yarim yerto'la binolari. Xavfsizliksiz, buzilgan aloqalarsiz, Internetsiz - eng oddiy ijarachilar uchun spartalik sharoitlar. Biznes markazlari uchun eng ko'rinmas variant - bu ijara uchun minimal mablag'ga ega mikrobiznes uchun.
Ijobiy va salbiy tomonlari haqida bir oz
Biznes markazi klassi yonidagi ijobiy va salbiy tomonlar - "B+", "A-" - bu biznes markazining qo'shni sinfga qanchalik yaqinligini ko'rsatadi. Ya'ni, "B+" - bu "A" sinfidan bir oz pastroq bo'lgan biznes markazi.
Endi kichik korxonalar B toifali biznes markazini sotib olishlari mumkin
"Biznes" bozordagi adolatsizlikni tuzatishga qaror qildi tijorat ko'chmas mulk va kichik korxonalarning munosib sharoitlarda faoliyat yuritishiga imkon yaratadi. Biz uchta Moskvaning B+ sinfidagi biznes markazlarida katta maydon sotib oldik va uni kichik biznes uchun zarur bo'lgan kichik ofislarga ajratdik - 13 dan 60 kvadrat metrgacha. Endi qulay ofislarga ega nufuzli biznes markazlari hatto kichik kompaniyalar uchun ham mavjud.
Ish joyining narxi oyiga 13 490 dan 15 990 rublgacha. Ijara narxi allaqachon o'z ichiga oladi: yuqori tezlik cheksiz Internet, kotiblik xizmatlari, kommunal xizmatlar, kundalik tozalash, xavfsizlik.
B+ sinfidagi nufuzli biznes markazlaridan birida ishlashni tanlang:
"Omega Plaza" - bu ritmda yashashni istaganlar uchun o'ta zamonaviy toifadagi biznes markazi. zamonaviy biznes. Noyob interyerga ega bino - eksklyuziv favvoralar, kamin, Swarovski qandillari, panoramali liftlar va badiiy ko'rgazmalar. Rivojlangan infratuzilma: basseynli fitnes-klub, shinam kafe va zamonaviy restoranlar, bank filiallari, maishiy xizmatlar, do‘konlar va go‘zallik salonlari.
Omega Plazadagi ijarachilarimiz har kuni ertalab panoramali liftni o'z qavatiga olib chiqishadi va Swarovski kristallari bilan bezatilgan billur qandillarga qoyil qolishadi.
"Arma" - bu o'zining yuqori ijara narxlari bilan mashhur bo'lgan moda biznes tumani. Lekin "Biznes" da emas. "Arma" hududida fitnes markazi, restoran va kafelar, moda klublari, mehmonlar uchun katta to'xtash joyi mavjud. Arma yonida Art Play va Winzavod san'at kvartallari joylashgan. Markaziy ma'muriy okrugdagi kichik biznes uchun eng maqbul variantlardan biri.
Hatto kichik biznes ham endi moda Arma biznes tumanidagi Garden Ringdan 3 daqiqalik masofada ishlay oladi. "Alekseevskaya minorasi" Moskva shimolidagi zamonaviy biznes markazi bo'lib, osmono'par binolar me'morchiligini eslatuvchi go'zal shisha jabhaga ega. 18 ta yer usti ofis va 3 ta yer osti avtoturargohi, intellektual yuqori tezlikdagi liftlar, zamonaviy muhandislik-kommunikatsiya tizimlari, qulay infratuzilma (do‘konlar, xizmatlar, restoran majmuasi).
"Alekseevskaya minorasi" - Moskva shimolidagi eng yaxshi biznes markazlaridan biri. V.A. Volnova
ROO sertifikatlangan ko'chmas mulk baholovchisi, sertifikatlangan ko'chmas mulk baholovchisi
Evropa standartlari talablariga muvofiq,
I toifali baholovchi MChJ "Sibirskiy baholovchi" (Novosibirsk shahri),
"Oltin PerROO" tanlovining "RoOO-2007dagi eng yaxshi ko'chmas mulk baholovchisi" nominatsiyasida g'olib.
Hozirgi vaqtda ko'chmas mulkni tasniflash, tartibga solish yoki ajratish zarurati alohida guruhlar ko'chmas mulk bozori tahlilchilari, rieltorlar va baholovchilar tomonidan juda keskin his qilinadi.
Har kuni baholovchilar o'zlari joylashgan manfaatdor tomonlardan biriga - bu baholash mijozi va hisobot iste'molchisi - ulardan birining ob'ekti qiymatiga bo'lgan umidlarini isbotlash zarurati bilan duch kelishadi. juda yuqori yoki juda optimistik, ikkinchisi esa biroz pessimistik. Ba’zan “S” toifasidagi ofis maydonini baholashda baholash mijozi “B” toifasidagi biznes markazida joylashgan mahalladagi yaqinda sotilgan binolarni shunga o‘xshash ob’yektlar sifatida tilga oladi va uning mulki nega past baholanayotganiga chin dildan hayron bo‘ladi. Va faqat suhbat davomida, baholovchi alohida ob'ektning bozor qiymatining oshishi yoki pasayishiga ta'sir qiluvchi ob'ektning bir qator xususiyatlarini keltirsa, tomonlar o'rtasida tushunish paydo bo'ladi.
Bugungi kunda bizning xizmatlarimiz iste'molchilari bir xil maqsaddagi binolarning narxi sezilarli darajada farq qilishi mumkinligini tushunishadi, chunki ular turli xil "vazn toifalariga", ya'ni turli sinflarga tegishli.
Shu bilan birga, ko'chmas mulk bozorining barcha ishtirokchilari, xoh sotuvchilar, xoh xaridorlar, xoh maslahatchilar, bir xil tushunchalar bilan ishlaydilar, ehtimol ularni boshqacha chaqirishadi, lekin mulk sinfini nazarda tutadi, bu masala pishgan va juda dolzarb ekanligini ko'rsatadi. .
Bugungi kunda Rossiyada ko'chmas mulk bozorining turli sohalarida ko'chmas mulk ob'ektlari tasnifini ishlab chiqishga bir nechta urinishlar mavjud. Ofis ko'chmas mulkining eng mashhur tasniflari orasida quyidagilar mavjud:
- Rossiya Rieltorlar gildiyasining bosh tahlilchisi G.M.ning tasnifi. Sternika (http://www.group21vek.ru/?id=202);
- 2003 yil Moskva tadqiqot forumining tasnifi. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
- 2006 yil Moskva tadqiqot forumining tasnifi. ( http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
- Volga mintaqasi inqirozga qarshi institutining tasnifi (Qozon) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)
Chakana ko'chmas mulkning mavjud tasniflari orasida:
- Rossiya Rieltorlar gildiyasining bosh tahlilchisi G.M.ning chakana ko'chmas mulk tipologiyasi. Sternik (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
- Urban Land Institute (AQSh) tomonidan ishlab chiqilgan tasnif (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
- Tasniflash xalqaro kengash savdo markazlari Xalqaro savdo markazlari kengashi (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
- Rossiya kengashi tomonidan ishlab chiqilgan savdo markazlarining tasnifi Savdo markazlari(RSTC) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
Ombor ko'chmas mulkini yagona tasniflash variantlari bozorga uning eng faol ishtirokchilari - ko'chmas mulk va konsalting kompaniyalari tomonidan taklif etiladi. Omborlarning mavjud tasniflari orasida:
- Xalqaro tomonidan ishlab chiqilgan tasnif konsalting kompaniyasi Ritsar Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
- Klassifikatsiya Swiss Realty Group konsalting kompaniyasi tomonidan ishlab chiqilgan (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)
Hozirgi vaqtda bozor tahlilchilari qaysi tasnif eng maqbul va qulay ekanligi haqida konsensusga erisha olishmadi. Mavjud tasniflar ko'pincha bir-birini takrorlaydi va mulkni u yoki bu sinfga tasniflash kerak bo'lgan xususiyatlar va omillarni kengaytirishga intiladi. Shu bilan birga, Rossiyaning hatto yirik shaharlarining ko'chmas mulk bozorini o'rganib chiqib, shuni ta'kidlash mumkinki, mavjud tasniflar doirasida e'tiborga olinishi kerak bo'lgan bir qator omillar yo yo'q yoki ularning shakllanishida ozgina ishtirok etadi. mulkning bozor qiymati.
Shunday qilib, kasbiy hamjamiyatda ham logistlar, ham ishlab chiquvchilar, tahlilchilar, baholovchilar asta-sekin barcha tavsiya etilgan tasniflarda bir qator kamchiliklarga ega ekanligi haqida tushuncha paydo bo'ldi, ularning asosiylari ortiqcha va noqulaylikdir, bu esa ustuvorliklarning yo'qligi bilan bog'liq. sanab o'tilgan parametrlar.
Kam miqdordagi omillar sezilarli darajada ta'sir qiladi bozor qiymati ob'ekt, mavjud tasniflashlar ko'p sonli ikkilamchi xususiyatlarni ko'rib chiqadi, ular qiymatning ozgina o'zgarishini ta'minlaydi, bu professional baholovchi uchun aniq.
Shu bilan birga, ko'chmas mulkning oddiy sotuvchisi yoki xaridori ko'p sonli omillar va ularni tushunish bilan to'lib-toshgan bo'lishi yoki professional arxitektor yoki quruvchi bo'lmasdan, shunchaki taslim bo'lishi va berilgan omillarni tushunish uchun vaqt va kuch sarflamasligi mumkin.
Sibir baholovchi kompaniyasining mutaxassislari rivojlanishni o'z oldiga maqsad qilib qo'ygan qisqacha, baholovchilar, rieltorlar, tahlilchilar va xizmatlarimiz iste'molchilari uchun sig'imli, tushunarli tasnif, bu faqat ob'ektlarning xususiyatlarini o'z ichiga oladi. sezilarli darajada ko'chmas mulk qiymatiga ta'sir qiladi. Axir, bu yangi Federal baholash standartlarida qayta-qayta takrorlanadigan muhimlik printsipi.
Vazifa bozorning uchta sektori ob'ektlarining qisqacha va tushunarli tasnifini ishlab chiqish edi: ko'chmas mulk qiymati bo'yicha ofis, chakana va ombor ob'ektlari, bozor qiymatini hisoblashda taqqoslash ob'ektlarini tanlashda baholovchilarga yordam berish uchun mo'ljallangan tasnif.
Amalga oshirilgan ishlar natijasida baholovchilar uchun moslashtirilgan, imkon qadar ixcham va foydalanish uchun qulay bo'lgan ko'chmas mulkning qisqacha tasnifi tushunchasi paydo bo'ldi. Narxga ta'sir etuvchi omillar tasniflashda ularning ob'ekt tannarxiga ta'sirining kamayishi tartibida joylashtirilgan.
Ob'ektning qiymatiga eng ko'p ta'sir qiluvchi omillarni aniqlash uchun ekspert usuli qo'llanildi, ulardan foydalanish yangi Federal baholash standartlarida qayd etilgan, jumladan:
- Novosibirsk shahridagi ko'chmas mulk agentliklari va baholash kompaniyalari xodimlari bilan suhbatlar;
- so'rov natijalari bo'yicha kelishuv;
- ob'ekt narxiga eng ko'p ta'sir qiluvchi asosiy narx omillarini aniqlash.
Mutaxassislar Novosibirsk shahridagi ko'chmas mulk agentliklari va baholash kompaniyalarida ko'p yillik tajribaga ega (10 yildan ortiq) mutaxassislar edi. Suhbat davomida har bir ekspertga tegishli savollar berildi va ekspertlar javoblarini qayta ishlash natijasida mulkning bozor qiymatiga eng ko‘p ta’sir ko‘rsatadigan beshta asosiy omil olindi.
Vazifani hisobga olgan holda - qisqacha tasnifni olish - ko'chmas mulkning har bir turi 4 ta sinfga bo'lingan: A, B, C, D. Har bir sinfga besh ballli tizim asosida ma'lum bir ball beriladi. mulk kamayadi: A sinf - 5 ball, D sinf - 2 ball.
Shu bilan birga, ob'ektni ma'lum bir sinfga tasniflash uchun nuqtalar oralig'i aniqlanadi. Faktor ballarini umumlashtirib, biz ob'ekt sinfini aniqlaydigan ma'lum bir intervalda joylashgan ob'ekt uchun ma'lum umumiy ball olamiz.
Quyida uch turdagi ko'chmas mulkning qisqacha tasnifi keltirilgan: ofis, chakana va ombor binolari.
Ofis ko'chmas mulkining qisqacha tasnifi
|
Ofis xonalari |
|||||||||
|
Yo'q. |
Xarakterli |
Sinflar |
|||||||
|
shahar markazi; markazga yaqin hududlar; mahalliy shahar markazlari; |
o'rtacha chekka hududlar; |
chekka hududlar; chekka hududlar; |
sanoat korxonasi hududida va turar-joy binolarining birinchi qavatlarida chuqur |
||||||
|
Davlat |
Yangi qurilish; |
xizmat muddati 5-7 yil, |
eskirgan ofis yoki boshqa maqsadlar uchun rekonstruksiya qilingan binolar; |
dastlab boshqa maqsadlar uchun binolar; qoniqarli holatda yoki ta'mirlashga muhtoj |
|||||
|
xona balandligi kamida 3,3 m; yordamchi maydon 10% dan ko'p bo'lmagan |
binolar kamida 3,0 m; yordamchi maydon 20% dan ko'p bo'lmagan |
xona balandligi kamida 3,0 m; |
podvallarga, yarim podvallarga, ishlab chiqarish binolariga joylashtirish |
||||||
|
Avtoturargoh |
er osti to'xtash joyi yoki binoga yopiq o'tish joyi bo'lgan yopiq ko'p darajali sirt to'xtash joyi |
etarli miqdordagi joylarga ega bo'lgan qo'riqlanadigan avtoturargohni tashkil qilish; Avtoturargohga qulay kirish |
qo'riqlanmagan sirt to'xtash joylarining etarli emasligi; tor sharoitlar, noqulay kirish |
To'xtab turish taqiqlangan |
|||||
|
Infratuzilma |
ijarachilarni orgtexnika, aloqa va telekommunikatsiya uskunalari, konferentsiya zallari, maishiy xizmat ko'rsatish, ovqatlanish va dam olish maskanlari bilan markazlashtirilgan holda ta'minlash uchun keng infratuzilma. |
binoning yaqinida rivojlangan infratuzilma mavjud bo'lsa-da, biznes va dam olish xizmatlari uchun infratuzilmaning etarli emasligi |
biznes va dam olish xizmatlari uchun yetarli infratuzilma |
infratuzilmaning etishmasligi |
|||||
|
Sinf oralig'i |
|||||||||
Chakana ko'chmas mulkning qisqacha tasnifi
|
Chakana savdo binolari |
|||||||||
|
Yo'q. |
Xarakterli |
Sinflar |
|||||||
|
Joylashuv, transportdan foydalanish imkoniyati |
asosiy maydonlarda va magistrallarda, avtobus bekatiga yaqin joyda. jamoat transporti, qulay kirish va kirish imkoniyati |
transport arteriyalarida, avtobus bekati yaqinida. jamoat transporti, qulay kirish va kirish imkoniyati |
ko'cha va maydonlarda, kirish juda qulay bo'lmagan |
mikrorayon ichida, hovlida |
|||||
|
Tugatish sifati |
Yangi qurilish; |
yaqinda qurilish, yaxshilangan tugatish |
xizmat muddati 20 yildan ortiq, |
sobiq uy-joy fondini standart ta'mirlash |
|||||
|
Davlat |
ajoyib holatda |
a'lo yoki yaxshi holatda |
yaxshi yoki adolatli holatda |
ta'mirlashga muhtoj |
|||||
|
Avtoturargoh |
er osti to'xtash joyi yoki binoga yopiq o'tish joyi bo'lgan ko'p darajali sirt to'xtash joyi |
etarli miqdordagi joylarga ega bo'lgan uyushgan sirt to'xtash joyi; Avtoturargohga qulay kirish |
qo'riqlanmagan sirt to'xtash joylarining etarli emasligi |
tor sharoitlar, noqulay kirish |
|||||
|
Kontseptsiyaning mavjudligi |
binoning yagona egasi, "langar ijarachilari" mavjudligi, binoni bozorda joylashtirish kontseptsiyasining mavjudligi |
binoning bir nechta yirik egalari, "langar ijarachilari" mavjudligi |
bir nechta kichik binolar egalari, har xil sifatdagi ijarachilarning mavjudligi |
kontseptsiyaning etishmasligi |
|||||
|
Sinf oralig'i |
|||||||||
Ombor ko'chmas mulkining qisqacha tasnifi
|
Omborlar |
|||||||||
|
Yo'q. |
Xarakterli |
Sinflar |
|||||||
|
Joylashuv, transportdan foydalanish imkoniyati |
yaxshi joylashuv, asosiy magistral va transport arteriyalarida, shaharning sanoat zonasida yoki shahar yaqinida (5-10 km), qulay kirish imkoniyati |
yaxshi, shaharning chekkasida, transport arteriyalaridan bir oz masofada yoki unchalik qulay bo'lmagan kirishda |
joylashuvdagi kamchiliklar bilan, noqulay kirish bilan |
sanoat korxonasi hududida chuqur joylashganligi; nazorat punkti orqali noqulay kirish |
|||||
|
Qo'shni hudud |
o'ralgan va 24 soat qo'riqlanadigan, obodonlashtirilgan hudud; to'xtash joylari va to'xtash joylari, temir yo'l liniyasi mavjudligi |
hududning perimetri bo'ylab devor bilan o'ralgan va 24 soat davomida qo'riqlanadigan, obodonlashtirilgan hudud yoki qo'riqlash; To'xtash joylari va to'xtash joylari mavjudligi |
hududning perimetri bo'ylab xavfsizlik; og'ir transport vositalarini to'xtash va manevr qilish uchun joy yo'qligi |
eskirgan xavfsizlik tizimi; atrofdagi hududning zichligi |
|||||
|
Strukturaviy va rejalashtirish echimlari |
binolarning balandligi kamida 12 m, ustunlarsiz yoki ustunlar panjarasi bilan kamida 12x24 m. |
binolarning balandligi kamida 6 m, ustunlar panjarasi kamida 6x12 m. |
binolarning balandligi kamida 4 m yoki izolyatsiyalangan kamar tipidagi angar |
bino dastlab saqlash uchun yaroqsiz edi, podvallar, xona balandligi 4 m dan kam, isitilmaydigan kemerli angar, qishloq xo'jaligi binolari |
|||||
|
Davlat |
yangi qurilish, mukammal holatda yuqori sifatli tugatish |
1990 yildan oldin qurilgan yoki mukammal yoki yaxshi holatda rekonstruksiya qilingan |
1985 yilgacha qurilgan yoki yaxshi yoki qoniqarli holatda rekonstruksiya qilingan |
eski bino, qoniqarli holatda yoki ta'mirlashga muhtoj |
|||||
|
Qurilish tizimlari |
zamonaviy muhandislik tizimlari ( harorat rejimi, shamollatish, yong'in signalizatsiyasi, avtonom elektr stantsiyasi, yong'inni o'chirish, video kuzatuv); xodimlarni hisobga olish va kirishni nazorat qilish tizimi |
zamonaviy muhandislik tizimlari (haroratni nazorat qilish, shamollatish, yong'in signalizatsiyasi, avtonom elektr stantsiyasi, yong'inni o'chirish, video kuzatuv) |
eskirgan muhandislik tizimlari (ventilyatsiya, yong'in signalizatsiyasi, isitish, yong'inni o'chirish) |
eskirgan muhandislik tizimlari, ayrim tizimlarning etishmasligi |
|||||
|
Sinf oralig'i |
|||||||||
Ko'rib turganingizdek, ushbu qisqacha tasniflashdan foydalanish oson, mavjud ko'chmas mulk sifatini aks ettiradi va ko'chmas mulkni ma'lum bir sinfga tayinlashda osongina va tez harakat qilish imkonini beradi.
Keling, berilgan qisqacha tasniflardan foydalanish misollarini ko'rib chiqaylik.
1-misol (ofis)
Shahar markazidagi sobiq loyiha institutidagi binolar:
Manzil- shahar markazida - 5 ball
davlat- a'lo holatda standart qoplamali eskirgan ofis binosi - 3 ball
- koridor tizimi, ship balandligi 3,0m - 3 ball
avtoturargoh- bino bo'ylab qo'riqlanmagan to'xtash joylarining etarli emasligi - 3 ball
infratuzilma- bino atrofida rivojlangan infratuzilma mavjud bo'lganda etarli emas - 4 ball
jami: 5+3+3+3+4 = 18 (B sinf)
2-misol (savdo)
Harakatlanuvchi avtomagistraldagi yangi savdo markazidagi binolar:
Manzil- transport arteriyasida, avtobus bekati yaqinida. jamoat transporti, qulay kirish va kirish imkoniyati bilan - 4 ball
tugatish sifati- oxirgi qurilish yili, yaxshilangan pardozlash - 4 ball
davlat- a'lo holatda - 5 ball
avtoturargoh- etarli miqdordagi joylarga ega bo'lgan qo'riqlanadigan avtoturargohlarni tashkil qilish; to'xtash joyiga qulay kirish hududga kirish - 4 ball
qurilish kontseptsiyasi- binoning yagona egasi, "langar ijarachilari" mavjudligi, binoni bozorda joylashtirish kontseptsiyasining mavjudligi - 5 ball
jami: 4+4+5+4+5 = 22 (A sinf)
3-misol (ombor)
O'rta masofada joylashgan zavodning ishlab chiqarish sexi:
Manzil- sanoat korxonasi hududida chuqur joylashganligi; nazorat punkti orqali kirish - 2 ball
qo'shni hudud- hududning perimetri bo'ylab xavfsizlik; og'ir transport vositalarini to'xtash va manevr qilish uchun joy etishmasligi - 3 ball
dizayn va rejalashtirish yechimlari- binolarning balandligi 12 m, ustunlar panjarasi kamida 12x24 m - 5 ball
davlat- 1985 yilgacha qurilgan yaxshi holatda - 3 ball
muhandislik tizimlari- muhandislik tizimlarining eskirganligi, ayrim tizimlarning etishmasligi - 2 ball
jami: 2+3+5+3+2 = 15 (C sinf)
Ushbu qisqacha tasniflash ko'chmas mulkni xaridorlar va sotuvchilar, rieltorlar, ishlab chiquvchilar, bozor tahlilchilari va, albatta, u moslashtirilgan baholovchilar tomonidan taqqoslash uchun baholanayotgan mulk sinfini aniqlashda osongina foydalanishlari mumkin. tegishli ko'chmas mulk sektoridan sotish va ijaraga berish ob'ektlari.
Qisqacha tasniflash baholovchilarning mintaqalararo ilmiy-amaliy konferensiyasida “Baholash sohasidagi dolzarb muammolar va yangi ishlanmalar. Axborotni qo'llab-quvvatlash ko'chmas mulk bozori", 2008 yil 29-30 may kunlari bo'lib o'tdi. Novosibirskda.
Sibir baholovchi kompaniyasida baholovchilar ushbu qisqacha tasnifdan baholashning dastlabki bosqichida, baholanayotgan ob'ektning qaysi sinfga tegishli ekanligini aniqlashlari kerak bo'lganda foydalanadilar, bunda birinchi taxminiy baho sifatida baholanayotgan ob'ektning narxlari diapazoni ham, uning bahosi ham aniqlanadi. analog.
Ommaviy axborot vositalari bunga e'tibor qaratishini istardim Qisqacha tasniflash, Ko'chmas mulk bozorining barcha ishtirokchilari uchun foydali bo'lgan ushbu tasnifga e'tibor qaratgan holda ko'chmas mulkni sotish va ijaraga berish bo'yicha takliflarni matbuotda yoritish maqsadida.
Ofis maydonini tanlash tartibini soddalashtirish uchun Moskva ko'chmas mulk bo'yicha mutaxassislar to'rtta emas, balki oltita turni ajratib turadigan yanada moslashuvchan tasnifni ishlab chiqdilar: A+, A, A-, B+, D va C. Moskva sharoitida ushbu tizim Rossiyaning aksariyat qismida qabul qilingan yuqorida tavsiflangan tipologiyadan yaxshiroq ishlaydi.
Ko'pgina ofislar 1990-yillarda qurilgan yoki rekonstruksiya qilingan binolarda, ya'ni, asosan, o'tgan asrda joylashgan. O'sha o'n yillikda ishlagan ishlab chiquvchilar zamonaviy binolarni qurishda tajribaga ega emaslar, mamlakatning keyingi rivojlanish tendentsiyalari haqida tasavvurga ega emaslar va xalqaro standartlarga javob berish nimani anglatishini juda kam tasavvurga ega edilar. Shu sababli, hozir bozorga ko'plab binolar mavjud bo'lib, ular avvalgi qurilganidan sezilarli darajada ustundir. Binobarin, ofisning darajasi uning eskirish darajasi, shuningdek, qurilgan vaqtga bog'liq.
"A" toifasi
A toifasidagi ofislar - qulay joylashuvi, transportning yaxshi qulayligi, optimal rejalashtirish echimlari, yuqori sifatli pardozlash, muhandislik kommunikatsiyalarining zamonaviy darajasi va hayotni ta'minlashning avtomatlashtirilgan tizimlarining mavjudligi bilan ajralib turadigan yangi biznes markazlaridagi binolar.
Ofis joylashgan biznes markazi odatda ijarachilarni orgtexnika, aloqa va telekommunikatsiya uskunalari, shuningdek, eng yangi texnologiyalar bilan jihozlangan konferentsiya zallari bilan markazlashtirilgan tarzda ta'minlash uchun keng infratuzilmaga ega. Biznes markazi o'z xavfsizligiga ega bo'lishi mumkin, 60 kv.m uchun bitta maydon hisobiga yaratilgan (qo'riqlanadigan) avtoturargohga ega bo'lishi mumkin. m ofis maydoni.
Tabiiyki, bunday biznes markazi mukammal tartibda saqlanishi kerak, u barcha zarur qulayliklar va dam olish maskanlari bilan jihozlangan bo'lishi kerak;
Bunday binolardagi ofislarning ichki bezagi odatda ijarachilarning iltimosiga binoan amalga oshiriladi.
Tabiiyki, 1990-yillarda qurilgan va hali ham "A" toifasi sifatida tasniflangan ko'plab ofis binolari uzoq vaqt davomida yuqoridagi talablarga javob bermaydi. Shu bilan birga, bozorda zamonaviy aqlli binolar paydo bo'ladi, xarakterli xususiyat eng optimallashtirilgan va avtomatlashtirilgan hayotni qo'llab-quvvatlash tizimlarining mavjudligi. Shu sababli, G'arb ijarachilari asta-sekin eski ofislardan biznes binolari qanday ko'rinishga ega bo'lishi kerakligi haqidagi g'oyalariga ko'proq mos keladigan yangi ofislarga o'tishmoqda. Yirik rus kompaniyalari A toifasidagi biznes markazlarini ham ijaraga olishadi.
Ularning yana bir o‘ziga xos jihati – yuksak nufuzi bo‘lib, bunday binolarda muhandislik kommunikatsiyalari haqiqatan ham xalqaro standartlarga javob berishi, pardozlashda yuqori sifatli materiallardan foydalanilgani, arxitekturada o‘ziga xos mualliflik yechimlari tatbiq etilgani yanada mustahkamlanadi.
Ofis "A+" toifasiga ega bo'lishi uchun u quyida sanab o'tilgan barcha talablarga javob berishi kerak. "A" toifasi quyidagi talablardan birortasi bajarilmaganligini bildiradi. "A-" sinfidagi ofislar, qoida tariqasida, bir nechta kichik parametrlarda "A" sinfidan pastroqdir.
Shunday qilib, A+ ofisining o'ziga xos xususiyatlari:
Moskva metrosining halqa chizig'ida joylashgan bo'lib, u yer usti transportida qulay foydalanish imkoniyatiga ega; - yangi binoda joylashgan; - barcha zarur huquqiy hujjatlarga ega (bu binoning egalik huquqiga ham, foydalanish qoidalariga ham tegishli); - binolarni boshqarish professionallar tomonidan amalga oshiriladi va xalqaro standartlarga mos keladi; - bino ochiq ratsional tartib tamoyiliga muvofiq rejalashtirilgan, ustunlar oralig'i kamida 6 m; - yo'qotish koeffitsienti (ishlatilgan va ijaraga olingan maydonlar nisbati) 12% dan oshmaydi; - har bir qavatdagi derazadan derazagacha bo'lgan masofa 20 m dan oshmaydi; - derazalarning o'zi zamonaviy, yuqori sifatli, ta'minlaydi yuqori daraja tabiiy yorug'lik; - qavatlar orasidagi balandlik - kamida 3,3 m; - soxta pollar va to'xtatilgan shiftlarni o'rnatish imkoniyati ta'minlangan; - pol va osma ship o'rtasidagi masofa - kamida 2,75 m; - pollar orasidagi shiftdagi ruxsat etilgan yuk - kvadrat metr uchun kamida 400-450 kg; - ichki bezatish uchun yuqori sifatli materiallar ishlatilgan; - ofis maydonining 100 kvadrat metriga kamida bitta joy miqdorida xavfsiz yer usti va er osti to'xtash joylari mavjud; - binolar zamonaviy muhandislik tizimlari bilan jihozlangan; - binoda zamonaviy iqlim nazorati tizimlari, 4 yoki 2 quvurli shamollatish tizimi mavjud; - optik tolali telekommunikatsiyaga ega; - bino 24 soat qo'riqlanadi, jihozlanadi zamonaviy tizimlar xavfsizlik; - qavatlar orasidagi harakat zamonaviy tezyurar liftlar yordamida amalga oshiriladi; - ikkita mustaqil manbadan foydalangan holda elektr ta'minoti ta'minlanadi, uzluksiz quvvat manbai mavjud; - yaxshi rivojlangan infratuzilma, jumladan, birinchi qavatda markaziy qabulxona, bufet, restoran, bankomat, bosmaxona va boshqalar mavjud.
"B" toifasi
B toifali ofislar ko'p jihatdan A toifali binolarga o'xshaydi, lekin ular odatda unchalik obro'li emas, unchalik yaxshi joylashgan emas va taqdim etilayotgan xizmatlar doirasi unchalik keng emas. Bundan tashqari, A toifali ofislar bir necha yillik intensiv foydalanishdan so'ng ushbu toifaga o'tadi, ayniqsa sifat standartlari doimiy ravishda o'sib borayotgani va 5-10 yil oldin ideal bo'lib tuyulgan narsa bugungi kunda bunday deb qabul qilinmaydi.
Ko'pincha B toifali biznes binolari ixtisoslashtirilgan ofis markazlarida emas, balki Moskvaning turli qismlarida rekonstruksiya qilingan uylarda joylashgan. Ular G'arb kompaniyalari, Rossiya banklari va nashriyot kompaniyalari vakolatxonalari tomonidan ijaraga olingan. Hozirda Moskvada quyidagi tendentsiya kuzatilmoqda. Xalqaro standartlarga ko'proq mos keladigan A toifali ofislar u erda kompaniyalarning yuqori boshqaruv vakolatxonalari sifatida foydalaniladi va ish B toifali binolarda amalga oshiriladi (ayniqsa, ushbu toifadagi binolarning ijarasi sezilarli darajada past bo'lganligi sababli); .
B toifali ofislarning xarakterli xususiyatlari yuqori sifatli, arzon pardozlash va ko'rsatiladigan xizmatlarning kichik spektridir. Ularga nisbatan "iqtisod klassi" yoki "byudjet idorasi" kabi so'zlar ishlatilishi mumkin. "B+" va "B" o'rtasidagi farqlar odatda binolarning pardozlash va muhandislik tizimlari sifatidagi farqlarga to'g'ri keladi.
B+ toifali ofisning o'ziga xos xususiyatlari:
Moskvaning Uchinchi transport halqasida joylashgan bo'lib, unga asosiy transport yo'nalishlaridan biri bo'ylab borish mumkin; - yangi yoki to'liq rekonstruksiya qilingan binoda joylashgan; - binolarga egalik qilish va ulardan foydalanish bilan bog'liq barcha hujjatlar mavjud, uni ro'yxatdan o'tkazishda hech qanday muammo yo'q; - boshqaruv professionallar tomonidan amalga oshiriladi; - polni turli yo'llar bilan rejalashtirish mumkin; - qavatlar orasidagi balandlik - kamida 3,3 m; - binoda to'xtatilgan shiftlar va soxta pollarni o'rnatish imkoniyati mavjud; - pol va osma ship o'rtasidagi masofa 2,75 m dan kam bo'lmagan; - tabiiy yorug'likni ko'proq ta'minlash uchun zamonaviy derazalar o'rnatildi; - pollar orasidagi pollarda turli xil yuk qiymatlariga ruxsat beriladi; - ichki bezatish uchun arzon sifatli materiallardan foydalaniladi; - ijaraga olingan maydonning 100 kvadrat metriga kamida 1 joy miqdorida xavfsiz to'xtash joyi (ko'pincha yer ustidagi) mavjud; - muhandislik kommunikatsiyalarini ta'minlash uchun turli qiymatlarga ruxsat beriladi; - havoni oldindan sovutadigan shamollatish tizimi mavjud, split konditsioner tizimini o'rnatish mumkin; - bino ishonchli telekommunikatsiya provayderidan yuqori sifatli xizmatlarni taqdim etadi; - kechayu kunduz xavfsizlik ta'minlanadi, bino zamonaviy xavfsizlik tizimlari bilan jihozlangan; - binoda yaxshi ishlaydigan liftlar mavjud; - infratuzilma mavjud: 1-qavat zalida markaziy qabulxona, xodimlar uchun bufet va boshqalar.
"C" toifasi
Xususiyatlari bo'yicha S toifali ofislar odatda B toifali binolarga to'g'ri keladi, ammo ularning ba'zi kamchiliklari bor. Bular joylashuv (magistral yo'llardan uzoqlik, kirishning noqulayligi), jihozlar (xizmat ko'rsatish infratuzilmasi yomon rivojlangan, to'xtash joyi juda kam) bilan bog'liq muammolar bo'lishi mumkin. Shuning uchun kamida bitta jiddiy mezon bo'yicha B toifasiga to'g'ri kelmaydigan binolar ushbu sinfga kiritilgan. . Ko'pincha "S" toifali ofislar sobiq zavod ma'muriyatlari, ilmiy-tadqiqot institutlari va boshqalar binolarida joylashgan, ya'ni ular zamonaviy ofislar bo'lishga yomon moslashtirilgan binolardan aylantirilgan. Ular odatda ko'rinmas ko'rinishga ega, ko'rsatilayotgan xizmatlarning past darajasi bilan ajralib turadi va nufuzli bo'lmagan toifaga kiradi.
C toifali ofislarning o'ziga xos xususiyatlari:
Deyarli har qanday joyda joylashgan bo'lishi mumkin; - rekonstruksiya qilinmagan binolarda joylashgan, maksimal - kosmetik ta'mirdan o'tgan jabha bilan; - binoda ba'zi huquqiy hujjatlarni to'g'ri rasmiylashtirishda muammolar bo'lishi mumkin; - bino egasi tomonidan boshqariladi; - bino koridor-ofis tartibi bilan tavsiflanadi; - polning chuqurligi va kengligi, pollar orasidagi masofa, pol va tok shipi orasidagi masofa kabi ko'rsatkichlarning turli qiymatlariga ruxsat beriladi; - ichki ta'mirlash odatda ijarachilarning o'zlari tomonidan amalga oshiriladi; - o'lchami juda boshqacha bo'lishi mumkin bo'lgan qo'riqlanadigan sirt to'xtash joyi mavjud; - shamollatish tizimi mavjud, split konditsioner tizimini o'rnatish mumkin; - aloqa MGTS yoki tijorat telefon provayderlarining telefon liniyalari yordamida amalga oshiriladi; - 24 soatlik xavfsizlik mavjud; - infratuzilma, qoida tariqasida, mavjud, ammo uning rivojlanish darajasi aniq bino va uning egasiga bog'liq.
"D" toifasi
D toifali ofislar mavjud bo'lib, ular odatda ma'muriy binolarda joylashgan bo'lib, ularda eskirgan muhandislik tizimlari saqlanib qoladi va zamonaviy talablar mavjud emas. avtomatlashtirilgan tizimlar hayotni qo'llab-quvvatlash. Ularning kelib chiqishi odatda 1990-yillar bilan bog'liq bo'lib, o'sha paytda ofislar negizida yaratilgan noturarjoy binolari ilmiy-tadqiqot institutlarida, ma'muriy binolarda va boshqalarda Ilgari, qoida tariqasida, ularda ta'mirlash ishlari olib borilgan, ammo oradan ko'p yillar o'tdi.
Bunday binolar ba'zan juda chiroyli ko'rinishi mumkin, ularda kutubxona, bosmaxona va telefon liniyasi mavjud. So'nggi bir necha yil ichida bir qator ilmiy-tadqiqot institutlari ijarachilardan olingan mablag'larni binolarni rekonstruksiya qilish va qayta jihozlashga yo'naltirdi, shuning uchun ularning ba'zilari hatto S toifasiga kiritilishi mumkin. Bu ofislar zamonaviy xalqaro standartlarga umuman javob bermaydi, lekin arzonroq narxda ijaraga beriladi, bu ularni kichik firmalar uchun jozibador qiladi.
Turli xil ichki va tashqi xususiyatlariga qarab, ko'chmas mulk rasmiy ravishda sinflarga bo'linadi: "A" ("A+"), "B" ("B+") va "C". Komissiya biznes markazini ma'lum mezonlarga muvofiqligini baholagandan so'ng, toifa binoga beriladi. Biz ushbu maqolada biznes markazlarining tasnifi nimaga asoslanganligini ko'rib chiqamiz.
"A" klassi ("A+")
Sankt-Peterburgdagi A sinfidagi biznes markazlari quyidagi xususiyatlarga javob beradi:
- qurilish yoki kapital rekonstruksiya qilingan yildan boshlab 7 yildan ortiq bo'lmagan;
- shaharning asosiy magistrallari yaqinida qulay joylashuv, metro va jamoat transporti bekatlariga 15 daqiqadan ko'p bo'lmagan piyoda;
- zamonaviy muhandislik tizimlari;
- professional Boshqaruv kompaniyasi 5 yillik tajribaga ega;
- operativ xizmatlarning to'liq spektri;
- xalqaro standartlarga javob beradigan pardozlash materiallari;
- yuqori sifatli shamollatish va ovoz yalıtımı tizimlari, iqlim nazorati tizimi, yong'in xavfsizligi;
- zamonaviy tezyurar liftlar;
- elektr tarmoqlarining uzluksiz ishlashi;
- 24 soat xavfsizlik, binoning barcha hududlarini videokuzatuv;
- ship balandligi - kamida 2,7 m;
- samarali tartib;
- xonani tabiiy yorug'lik bilan ta'minlaydigan katta yoki panoramali derazalar;
- qabul qilish zonasi;
- 100 m² ijaraga olinadigan maydon uchun kamida 1 joy bo'lgan er osti yoki yer usti to'xtash joyi;
- kamida 2 ta mustaqil telekommunikatsiya provayderi;
- bino va kirish guruhining ko'rinadigan jabhasi;
- rivojlangan ichki va tashqi infratuzilma.
“A+” obyektlari “A” obyektlaridan nimasi bilan farq qiladi?
Sinflar orasidagi farq "A+" ob'ektlarining istisno xususiyatlaridadir:
- dizaynerlik bezaklari yoki noyob me'moriy echimlar kabi ajoyib xususiyatlar;
- "aqlli ofis" tizimi;
- Ko'pincha loyiha loyihalari xalqaro darajadagi arxitektura byurosi tomonidan ishlab chiqiladi.
Statistikaga ko'ra
- 8 ta “A+” sinfidagi biznes markazlari;
- 104 ta "A" toifali biznes markazlari;
- O'rtacha ijara stavkasi 1500 rublni tashkil qiladi. m²/oy.
“B” (“B+”) toifasidagi ofis markazlari
Ushbu guruhning biznes markazlari eng ko'p bo'lib, narx va sifatning maqbul kombinatsiyasi tufayli ijarachilar orasida mashhurdir.
2018 yil uchun Sankt-Peterburgda:
- 93 ta “B+” toifali biznes markazlari;
- 510 ta "B" toifali biznes markazlari;
- O'rtacha ijara stavkasi 900 rublni tashkil qiladi. m²/oy.
"C" sinfi
"C" sinfidagi ob'ektlarni osongina tanib olish mumkin:
- shaharning asosiy magistrallaridan masofa;
- infratuzilmaning past darajasi;
- eskirgan muhandislik kommunikatsiyalari;
- cheklangan miqdordagi to'xtash joylari yoki ularning to'liq yo'qligi.
Bu toifadagi binolar asosan o'tgan asrning ma'muriy binolari hisoblanadi. Ularning ko'pchiligi ta'mirlash yoki kapital rekonstruktsiya qilish uchun xarajatlarni talab qiladi. Biroq, bunday ob'ektlardagi binolar ijara narxining pastligi, shuningdek, temir yo'l yo'llari yoki katta ombor maydonlarining mavjudligi tufayli juda talabga ega.
2018 yil uchun Sankt-Peterburgda:
- 379 ta “S” toifali biznes markazlari;
- O'rtacha ijara stavkasi 500 rubl. m²/oy.
Tijorat ko'chmas mulkining tasnifiga ta'sir qilishi mumkin bo'lgan omillar
Tijorat binosining sinfini yaxshilashga yordam beradigan bir qator omillar mavjud. Bularga quyidagilar kiradi:
- shaharning ekologik toza hududi;
- tarixiy joylashuvi;
- arxitektura yodgorligi holati;
- aholining harakatsiz guruhlari uchun qulay foydalanish.
Binoning qaysi sinfga tegishli ekanligini aniqlash juda qiyin, chunki ba'zi nuanslar yalang'och ko'z bilan ko'rinmaydi. Bunday hollarda, ish paytida paydo bo'lishi mumkin bo'lgan noxush daqiqalardan qochish uchun tajribali mutaxassis bilan bog'lanish yaxshidir.